Calcolo IMU

Calcolo IMU online: acconto e saldo con le aliquote del tuo Comune

Se possiedi immobili diversi dall'abitazione principale, come seconde case, negozi, capannoni, terreni o aree edificabili, lo studio calcola l'IMU di acconto e saldo con le aliquote del prospetto approvato dal tuo Comune, verifica riduzioni ed esenzioni e prepara l'F24 con i codici tributo corretti. Gestiamo anche la dichiarazione IMU quando è dovuta, tutto online.

Cos'è

L'IMU si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria: 160 per le abitazioni, 55 per i negozi C/1, 65 per i fabbricati D. Sulla base imponibile si applica l'aliquota deliberata dal Comune.

Quando serve e a chi

L'IMU è dovuta dai proprietari e dai titolari di diritti reali su fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, con l'esclusione dell'abitazione principale, salvo quelle di lusso, e delle relative pertinenze. Si versa in due rate, acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre, con la possibilità di pagare tutto in un'unica soluzione a giugno. La base imponibile dei fabbricati si ottiene dalla rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria; su questa si applica l'aliquota deliberata dal Comune, che dal 2025 è indicata nel prospetto delle aliquote pubblicato sul portale del Ministero.

Prospetto delle aliquote: perché dal 2025 è diverso

Dal 2025 i Comuni devono approvare le aliquote IMU utilizzando un prospetto standard, elaborato attraverso un'applicazione del Ministero dell'Economia, che elenca in modo strutturato le fattispecie e le relative aliquote. Il prospetto pubblicato è l'unico riferimento valido per il calcolo: se un Comune non lo approva, si applicano le aliquote di base. Le fattispecie possono essere molto dettagliate, ad esempio distinguendo gli immobili locati a canone concordato, quelli concessi in comodato, quelli di categorie produttive specifiche. Individuare la fattispecie giusta per ogni immobile è il punto in cui si commettono più errori, e quello in cui un controllo accurato fa risparmiare.

Immobili posseduti in comproprietà

Ogni comproprietario paga l'IMU in proporzione alla propria quota e con l'aliquota legata alla propria situazione: per lo stesso immobile un comproprietario può essere esente come abitazione principale e un altro pagare l'imposta.

Riferimenti normativi

• Art. 1, commi 738-783, L. 160/2019
• Art. 1, comma 745, L. 160/2019 (base imponibile)
• Art. 1, comma 754, L. 160/2019 (aliquota base 0,86%)

Termini

Acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre, sulla base del prospetto delle aliquote del Comune.

Documenti utili

• Visure catastali degli immobili
• Prospetto aliquote del Comune
• Atti di acquisto o vendita nell'anno

Procedura

1. Base imponibile per ogni immobile
2. Aliquota comunale applicabile
3. Mesi di possesso e quote
4. F24 con codici IMU

Come lavoriamo

Raccogliamo le visure catastali e i dati di possesso, verifichiamo le aliquote e le fattispecie nel prospetto del Comune in cui si trova ciascun immobile e controlliamo riduzioni ed esenzioni, come il comodato ai figli, gli affitti a canone concordato, gli immobili inagibili o di interesse storico, i beni merce delle imprese costruttrici. Calcoliamo acconto e saldo, prepariamo l'F24 con i codici tributo e il codice del Comune, e ti segnaliamo se occorre presentare la dichiarazione IMU.

Un esempio pratico

Un proprietario ha un appartamento dato in comodato al figlio, che vi abita, nello stesso Comune in cui il genitore ha l'abitazione principale. Se il contratto di comodato è registrato e sono rispettate le altre condizioni di legge, la base imponibile si riduce del 50%. Sull'importo così calcolato si applica l'aliquota prevista dal Comune per quella fattispecie, e il genitore deve presentare la dichiarazione IMU per far valere la riduzione.

Cosa succede dopo

Dopo il pagamento conviene conservare il calcolo e le quietanze, perché i Comuni controllano i versamenti anche a distanza di anni, entro i termini di accertamento. Se nel corso dell'anno cambia la situazione di un immobile, come una vendita, un acquisto, un nuovo affitto o un cambio di residenza, l'IMU va ricalcolata per i mesi di possesso e la dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo nei casi previsti.

Adempimenti collegati

Il calcolo dell'IMU si collega alla dichiarazione dei redditi, perché gli immobili non locati soggetti a IMU di norma non sono tassati ai fini IRPEF, salvo alcune eccezioni come le abitazioni non affittate nello stesso Comune dell'abitazione principale, alla cedolare secca per gli immobili affittati, alla deducibilità dell'IMU sugli immobili strumentali delle imprese e dei professionisti, e al ravvedimento in caso di pagamenti tardivi.

Casi particolari

Immobile inagibile

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati la base imponibile si riduce del 50% per il periodo in cui sussistono le condizioni, con le modalità di accertamento previste.

Coniugi con residenze diverse

Se i coniugi hanno residenze in Comuni diversi, la legge e la giurisprudenza hanno chiarito in modo progressivo i casi in cui entrambe le abitazioni possono essere esenti: la situazione va verificata con attenzione.

Area edificabile

Per le aree edificabili la base imponibile è il valore venale al primo gennaio dell'anno; molti Comuni pubblicano valori di riferimento che riducono il rischio di contestazioni.

Errori frequenti da evitare

• Applicare l'aliquota base invece di quella del prospetto comunale.
• Dimenticare la dichiarazione IMU per il comodato ai figli.
• Non ricalcolare l'imposta dopo una compravendita in corso d'anno.
• Usare il codice catastale del Comune sbagliato nell'F24.

Domande frequenti