Commercialista per hotel, alberghi e resort

Cosa facciamo per un hotel che lavora tutto l'anno, o tutta la stagione

Un albergo incassa dal cliente il prezzo della camera, l'imposta di soggiorno per conto del Comune e magari la cena; paga commissioni a portali esteri, IMU su un immobile di categoria D e stipendi a un organico che si raddoppia d'estate. Ogni voce ha una regola diversa, e su un fatturato da milioni di euro gli errori diventano cifre importanti.

Per hotel, resort e alberghi diffusi seguiamo:

• l'IVA delle camere, dei pacchetti e dei servizi venduti in struttura;
• le fatture passive dei portali di prenotazione esteri, con l'integrazione in reverse charge;
• il conto dell'imposta di soggiorno incassata e versata e la dichiarazione annuale;
• contabilità ordinaria, bilancio, IRES e IRAP della società, con il calcolo dell'IMU;
• il coordinamento con il consulente del lavoro sui contratti stagionali.

Il codice ATECO 2025 è il 55.10.00. Le note Istat lo assegnano ad alberghi, resort, alberghi diffusi, residenze turistico-alberghiere, motel, condhotel, pensioni e garni: strutture con servizio di pulizia giornaliera e personale a contatto con l'ospite. Chi gestisce più strutture le iscrive come unità locali della stessa società.

IVA su camere, colazione, spa e transfer: cosa segue la camera

Le prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive sono al 10% (Tabella A, parte III, n. 120 del DPR 633/1972). Allo stesso 10% vanno la ristorazione e il bar (n. 121) e, se rientra nella voce del trasporto di persone, il transfer (n. 127-novies).

Servizi accessori

Il punto delicato sono i servizi diversi dal pernottamento. L'art. 12 del DPR 633/1972 stabilisce che le prestazioni accessorie, rese direttamente dal prestatore o per suo conto e a sue spese, non sono tassate da sole: il loro corrispettivo entra nella base imponibile della prestazione principale. La colazione, l'accesso alla spa o il transfer compresi nel prezzo della camera e resi dall'hotel seguono quindi il 10% della camera.

Diverso è il caso dei servizi venduti a parte, magari a clienti che non dormono in hotel: il trattamento al centro benessere o la sala congressi affittata a un'azienda esterna. Qui non c'è una camera a cui collegarsi, e il regime va valutato servizio per servizio. È una delle prime cose che controlliamo, perché l'errore si ripete su ogni scontrino del reparto.

Clienti esteri e portali di prenotazione

L'alloggio alberghiero si considera reso dove si trova l'immobile: l'hotel applica l'IVA italiana anche quando il cliente è un'impresa straniera. All'opposto, le commissioni che un portale estero addebita all'hotel sono servizi resi a un soggetto passivo italiano, quindi territoriali in Italia (art. 7-ter), e l'IVA la assolve l'hotel con il reverse charge (art. 17, comma 2). Una fattura del portale registrata come costo senza integrazione è una violazione che si ripete ogni mese.

Fattura e corrispettivi

Per le prestazioni alberghiere la fattura è obbligatoria solo se il cliente la chiede entro il momento di effettuazione (art. 22). Altrimenti l'incasso passa dal registratore telematico, con trasmissione dei corrispettivi entro 12 giorni e, dal 2026, il terminale di pagamento abbinato al registratore. In un hotel i terminali sono più di uno, tra reception, ristorante e bar, e ognuno va abbinato.

Imposta di soggiorno: l'albergatore ne risponde come se fosse sua

I Comuni possono istituire un'imposta di soggiorno fino a 5 euro per notte (art. 4 D.Lgs. 23/2011). Dal decreto Rilancio (D.L. 34/2020) il gestore della struttura è responsabile del pagamento, con diritto di rivalsa sugli ospiti, e della dichiarazione; il D.L. 146/2021 ha chiarito che la regola vale anche per i casi anteriori al 19 maggio 2020. In pratica l'imposta non pagata da un ospite diventa un debito dell'hotel.

La dichiarazione è annuale, cumulativa e solo telematica, da presentare entro il 30 giugno dell'anno successivo con il modello approvato dal Ministero dell'Economia. I versamenti periodici seguono invece il regolamento del singolo Comune.

Le sanzioni, prima e dopo il 2027

Le nuove misure sono state introdotte dal D.Lgs. 147/2026 e valgono per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027: per gli errori del 2026 restano le vecchie. Teniamo un conto separato dell'imposta incassata, con la riconciliazione mensile tra pernottamenti registrati, imposta addebitata e versamenti, così la dichiarazione di giugno è un controllo, non una ricostruzione.

CIN e comunicazione alloggiati: le sanzioni che non sono fiscali

Il Ministero del Turismo assegna il codice identificativo nazionale anche alle strutture alberghiere ed extralberghiere (art. 13-ter D.L. 145/2023). Il titolare deve esporlo all'esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio, ovunque pubblicato: portali, sito dell'hotel, pubblicità.

• struttura priva di CIN: sanzione da 800 a 8.000 euro;
• CIN non esposto o non indicato negli annunci: da 500 a 5.000 euro per ogni struttura, con la rimozione dell'annuncio.

C'è poi l'obbligo di pubblica sicurezza. I gestori ospitano solo persone munite di documento e ne comunicano le generalità alla Questura entro 24 ore dall'arrivo (art. 109 TULPS), con il servizio Alloggiati Web. Il D.L. 53/2019 ha previsto un termine di sei ore per i soggiorni brevi, ma la modifica entra in vigore solo dopo un decreto attuativo e il testo in vigore su Normattiva non la contiene ancora.

Non sono adempimenti del commercialista, ma li inseriamo nel calendario della struttura: un annuncio senza CIN costa quanto un errore IVA.

IMU sull'albergo, IRES e IRAP

Gli alberghi sono accatastati in categoria D/2 (alberghi e pensioni). Per gli immobili del gruppo D l'aliquota IMU di base è lo 0,86%, di cui lo 0,76% riservato allo Stato; il Comune può aumentarla fino all'1,06% o ridurla fino allo 0,76% (art. 1, comma 753, L. 160/2019). Si paga in due rate, il 16 giugno e il 16 dicembre.

Dal periodo d'imposta 2022 l'IMU sugli immobili strumentali è deducibile per intero dal reddito d'impresa, mentre resta indeducibile ai fini IRAP (comma 772). Vediamo spesso due errori opposti: l'IMU dedotta anche dall'IRAP, o non dedotta per intero dall'IRES perché il calcolo è rimasto alla vecchia quota del 60%.

La società paga l'IRES al 24% (art. 77 TUIR) e l'IRAP con l'aliquota della propria Regione. L'aumento di due punti dell'IRAP per il 2026 e il 2027 previsto dal D.L. 21/2026 riguarda solo le imprese del comparto energetico, non gli alberghi.

Quando la struttura è di proprietà di una società e gestita da un'altra, il contratto tra le due decide chi paga l'IMU, chi deduce cosa e come si muovono i flussi IVA. È una scelta da fare con i conti delle due società davanti.

Personale stagionale: cosa permette la legge e cosa si risparmia

Per le attività stagionali il D.Lgs. 81/2015 prevede regole più flessibili sui contratti a termine:

• rinnovi e proroghe anche senza le causali richieste per gli altri contratti a termine (art. 21);
• niente intervalli minimi obbligatori tra un contratto e il successivo;
• esclusione dal limite complessivo di 24 mesi e dal limite del 20% sui lavoratori a tempo indeterminato.

La legge 203/2024 ha chiarito, con norma di interpretazione autentica, che sono stagionali anche le attività organizzate per far fronte a intensificazioni del lavoro in determinati periodi dell'anno, secondo i contratti collettivi.

C'è anche un risparmio diretto: il contributo addizionale NASpI dell'1,4%, dovuto sui contratti a termine, non si applica ai lavoratori assunti per le attività stagionali del DPR 1525/1963 (L. 92/2012, art. 2). Se la struttura ne ha diritto e non lo usa, paga contributi che non deve; se lo usa fuori dai casi previsti, rischia il recupero.

Notturni e festivi del 2026

Per il periodo dal 1° gennaio al 30 settembre 2026 ai lavoratori del comparto del turismo, terme comprese, spettava un trattamento integrativo speciale non tassato pari al 15% delle retribuzioni per lavoro notturno e straordinario nei festivi (L. 199/2025, circolare dell'Agenzia 2/E/2026). Chi lo ha ricevuto non può usare anche la tassazione agevolata delle maggiorazioni prevista per gli altri settori. Il periodo si è chiuso: resta da controllare nei conguagli di fine anno.

Incentivi per gli hotel: cosa è aperto e cosa no a ottobre 2026

Molti albergatori pianificano lavori contando su un bando che hanno letto da qualche parte. Lo stato verificato sul sito di Invitalia a ottobre 2026 è questo:

• FRI-Tur (contributo fino al 35% più finanziamento agevolato): sportello chiuso dal 2024; il termine per completare gli investimenti già agevolati, prorogato su richiesta, era il 31 agosto 2026.
• Credito d'imposta per la riqualificazione delle imprese turistiche (fino all'80%): domande raccolte nel 2022, chiuso.
• Fondo GreenTour 2026 (109 milioni, per programmi da 1 a 15 milioni di euro): domande dal 15 luglio, termine prorogato all'8 ottobre 2026, ora chiuso.
• Staff House (riqualificazione degli alloggi per il personale): domande dal 2 aprile al 5 maggio 2026, chiuso.

Non vuol dire che non ci saranno altre misure: vuol dire che un investimento va finanziato senza contare su un bando chiuso. Quando ne apre uno nuovo, i tempi sono spesso di poche settimane, e serve avere progetto, preventivi e bilanci pronti. Ce ne occupiamo con il servizio di finanza agevolata.

Un hotel da 1,2 milioni di ricavi camere, in numeri

Esempio con importi ipotetici; la tariffa dell'imposta di soggiorno è illustrativa, perché la fissa ogni Comune.

Se qualcosa va storto

• 10.000 euro di imposta di soggiorno non versati: sanzione del 25%, 2.500 euro.
• Dichiarazione annuale 2026 non presentata su 10.000 euro dovuti: da 10.000 a 20.000 euro. Per la stessa violazione commessa nel 2027: 10.000 euro.

Gli stagionali

Con 300.000 euro di retribuzioni imponibili su contratti stagionali che rientrano nel DPR 1525/1963, il contributo addizionale NASpI dell'1,4% che non si paga vale 4.200 euro l'anno.

Gli errori più costosi in un albergo

1. Servizi venduti a parte trattati come la camera, o servizi inclusi nel prezzo tassati come autonomi.
2. Commissioni dei portali esteri senza reverse charge.
3. Imposta di soggiorno considerata un problema dell'ospite: ne risponde il gestore.
4. Dichiarazione dell'imposta di soggiorno oltre il 30 giugno.
5. Sanzioni del 2027 applicate alle violazioni del 2026, o il contrario, in un ravvedimento o in una contestazione.
6. CIN assente dagli annunci, compreso il sito dell'hotel.
7. Comunicazione alla Questura oltre le 24 ore.
8. Terminali di pagamento non abbinati al registratore, in reception, bar e ristorante.
9. IMU dedotta dall'IRAP, o dedotta solo al 60% dall'IRES.
10. Stagionali senza esonero dal contributo addizionale, o esonero applicato fuori dai casi previsti.
11. Investimenti pianificati su bandi chiusi.

Come lavoriamo con il tuo hotel

1. Controllo iniziale. Reparti IVA del registratore, fatture dei portali, conto dell'imposta di soggiorno, calcolo IMU e deduzioni, contratti stagionali.
2. Calendario della struttura. Versamenti al Comune, dichiarazione del 30 giugno, rate IMU, scadenze dei corrispettivi e del personale.
3. Gestione mensile. Contabilità, IVA con reverse charge, riconciliazione dell'imposta di soggiorno, F24.
4. Fine stagione e fine anno. Bilancio, IRES e IRAP, analisi dei ricavi per reparto per decidere prezzi e investimenti della stagione successiva.

Con il Testo unico IVA, dal 1° gennaio 2027 le prestazioni alberghiere passano al n. 101 della nuova Tabella A, parte IV, sempre al 10%. L'aliquota non cambia, ma i riferimenti su fatture, registratori e contratti con le agenzie vanno aggiornati.

Controlliamo i conti del tuo hotel

Mandaci l'ultimo bilancio, la dichiarazione dell'imposta di soggiorno e qualche fattura dei portali. Ti diciamo cosa è in regola e dove l'hotel sta pagando più del dovuto.

Richiedi l'analisi del tuo hotel

Altri settori che seguiamo

• RSA e case di riposo
• Cliniche private e case di cura
• Centri diagnostici e laboratori di analisi
• Studi dentistici e società odontoiatriche
• Chirurgia e medicina estetica
• Farmacie e società titolari
• Ristoranti e gruppi di ristorazione
• Imprese edili e costruttori
• Serramenti e infissi
• Impiantisti elettrici e termoidraulici
• Autotrasporto merci conto terzi